Как разменять квартиру в Москве?

Размен квартир - это непростая задача. Для того, чтобы подобрать варианты, угодные всем участникам операции, необходимо приложить много усилий. Именно поэтому сделки по размену недвижимости, в том числе и квартир, считаются сложными.

Предложения по обмену квартирами могут быть различными. Для некоторых семей размен является единственным выходом, после развода или когда взрослым детям нужно собственное жилье. Другие же, наоборот, желают улучшить свои жилищные условия (например, обменяв однокомнатную квартиру на трехкомнатную с доплатой).

Теоретически, все должно быть очень просто: есть две стороны, стремящиеся обменять свои квартиры, и казалось бы, что сделка должна быть взаимовыгодной.

Однако не все так просто, как кажется на первый взгляд. Поскольку зачастую бывает сложно найти именно тот идеальный вариант обмена квартирами, который подходит всем участникам сделки. Даже если найден подходящий вариант, все равно кому-то из участников нужно будет идти на компромисс.

Кроме того, стоимость квартиры для собственника может оказаться переоцененной - и это далеко не редкость. Так, за одну трехкомнатную квартиру не всегда можно получить три однокомнатных в размен.

Бывают также ситуации, когда одна сторона либо владелец одной из долей, не желает расселяться, поскольку не нравится ни один из предлагаемых вариантов. Или, напротив, имеют место ситуации, когда одна из сторон не хочет выезжать.

Что же делать в этих ситуациях? Существует несколько советов, о которых вы сможете узнать в данной статье. В том числе будут рассмотрены основные юридические моменты, которые необходимо учитывать при размене квартир в Москве.

Варианты обмена квартир бывают равноценными и неравноценными. В первом случае квартиры имеют равную рыночную стоимость, что означает, что ни одна из сторон не чувствует себя проигравшей. Основным моментом является оценка рыночной стоимости квартир, даже если они отличаются по площади и местоположению. Примером равноценного обмена может послужить обмен небольшой квартиры в центре Москвы на просторную трехкомнатную в Новой Москве.

Неравноценный обмен предполагает, что владелец квартиры меньшей площади доплачивает определенную сумму, чтобы получить квартиру большей площади. Доплата может осуществляться как деньгами, так и другими активами, например, гаражом или участком за городом. Ключевым аспектом в неравноценном обмене является оценка квартиры, так как переоценка квартиры может привести к возникновению проблем в будущем. Например, семья из трехкомнатной квартиры может получить только две однокомнатные квартиры и комнату в коммуналке вместо трех однокомнатных квартир.

Для правильной оценки квартиры лучше обратиться за помощью к профессионалам, таким как агентство недвижимости. Стоимость квартиры зависит от разных факторов, таких как площадь, местоположение, условия, инфраструктура района, год и материал постройки и другие. При самостоятельной оценке квартиры учитывать все эти факторы довольно сложно.

Если один из участников размена не согласен сделать обмен, то решение этой проблемы зависит от того, приватизирована ли квартира или нет.

Перепродажа приватизированной квартиры

Если у вас есть квартира в собственности (приватизированная), то перепродажа происходит посредством альтернативной сделки. Это значит, что вы должны найти покупателя и квартиру (квартиры), которую хотите купить одновременно с продажей своей квартиры. Затем заключаются договоры купли-продажи.

В этом случае никто не может заставить владельца покинуть квартиру, но можно продать свою долю. Например, если жена хочет выехать, а супруг не желает менять квартиру, решение простое: жена продает свою долю, а бывший муж остается в старой квартире, но уже с новыми соседями. Кстати, сначала нужно предложить купить свою долю другим собственникам квартиры (например, мужу), а уже потом искать других покупателей. Однако этот вариант менее выгоден, так как стоимость доли гораздо меньше стоимости квартиры.

В идеале, вы продаете свою квартиру по выгодной цене и на вырученные деньги покупаете одну или несколько других квартир, с доплатой или без нее, наличными или по ипотеке.

Несмотря на кажущуюся простоту, лучше всегда обратиться к юристам или агентству недвижимости за помощью в юридическом сопровождении данной сделки.

Если вы решаете провести сделку самостоятельно, обратите внимание на следующие моменты:

• кто продает квартиру (если это люди низкого социального статуса, может быть проблематично);
• была ли квартира продана за последнее время (если это случалось много раз за короткий период, стоит отказаться от этого варианта);
• есть ли обременения у квартиры (например, рента с жизненным содержанием или арест имущества). Если в квартире прописаны люди, не желающие оттуда выписываться или временно отсутствующие, это становится препятствием для продажи. И нельзя забывать о том, чтобы не ущемить права несовершеннолетних при приватизации.

Вот далеко не полный список того, на что нужно обратить внимание. Кроме того, проверить юридическую чистоту квартиры без помощи профессионалов невозможно.

Договор и все условия сделки необходимо заключить в письменной форме и лучше заверит у нотариуса.

Можно отметить, что в последнее время эффективность традиционных источников рекламы, таких как объявления на специализированных порталах «ЦИАН», «АВИТО», «Из рук в руки», упала. Таким образом, гораздо результативнее использовать местную рекламу, например, листовки на дверях подъезда или на доске объявлений, сообщения в «районных» группах социальных сетей, а также сарафанное радио с вовлечением консьержа или соседей.

Обмен неприватизированной (муниципальной) квартиры сопряжен с большим количеством юридических нюансов и трудностей, в отличие от приватизированной квартиры. Рассмотрим основные причины, по которым обмен неприватизированной квартиры является сложным процессом.

Во-первых, для того чтобы разменять неприватизированную квартиру, необходимо получить согласие всех проживающих и зарегистрированных в ней граждан, включая несовершеннолетних и военнослужащих. Если кто-то из жильцов не согласен или временно отсутствует, возможен принудительный обмен через суд. К сожалению, этот способ не всегда имеет положительный результат, поэтому сторонники размена теряют время, ожидая решения суда. А противники разменa в итоге не участвуют в подборе вариантов, так как все за них решает суд.

Во-вторых, если в квартире прописаны несовершеннолетние и/или недееспособные граждане, на размен потребуется получить согласие органов опеки и попечительства. Решение этих органов может быть отказом, если они убедятся в ущемлении прав указанных граждан.

В-третьих, обменять неприватизированную квартиру можно только на такую же муниципальную, что значительно усложняет процесс поиска подходящего варианта, учитывая, что около 20% квартир сдаются по социальному найму. Поэтому требуется поиск из достаточно ограниченного числа вариантов, устраивающих всех жильцов.

В-четвертых, наймодатели имеют право отказать в обмене, если обнаружится какая-либо причина, установленная Жилищным кодексом РФ, например, непригодность жилья для проживания, принятое решение о сносе дома или проведении перепланировки. Для получения ответа от наймодателей, вам потребуется предоставить документы об обмене жилья. На получение ответа дается 10 дней со дня обращения.

Если же все юридические аспекты на размен неприватизированной квартиры вы не в состоянии решить самостоятельно, то необходимо обратиться за помощью к профессионалам. Риелторы смогут предоставить свою помощь и защиту от мошенников, обмана, а также снизят возможные риски при размене квартир. При обращении в агентство недвижимости вы защищаете себя от потери денег и имущества, а главное, от лишних хлопот и головной боли.

Фото: freepik.com